Que faire si votre locataire ne paye plus son loyer ?

Investir dans l'immobilier est indéniablement rentable, et vaut le coup. Peut-être même que c'est votre projet actuel ! Vous avez dû réfléchir - ou vous avez déjà fait face - au risque qu'un jour, votre locataire ne paye plus son loyer. Dans cet article, on vous explique comment vous prémunir de ce risque mais aussi quelle procédure adopter si vous êtes dans cette situation.

Tout d'abord, comment s'y prémunir ? Comme pour toutes choses, il est bon et utile de se protéger des risques car le fameux "ça n'arrive qu'aux autres" n'est pas une réalité. Votre budget n'est (malheureusement) pas extensible, et en achetant de l'immobilier vous vous engagez personnellement dans un projet de vie qui nécessite d'être protégé. Pour cela, voici plusieurs solutions avant même la mise en location du logement :

• La première, faire appel à un professionnel. Aujourd'hui, il est facile pour un candidat à la location de vous faire parvenir de faux documents et de vous mentir sur sa solvabilité / son identité., etc. Un professionnel de l'immobilier est habitué à vérifier ces éléments et à déceler les éventuels fraudeurs. Il est le plus à même de vous orienter en toute transparence sur le dossier d'un candidat solide.

• Ensuite, vous pouvez souscrire à une Garantie des Loyers Impayés (GLI). Vous pouvez y souscrire par exemple auprès de Action Logement, mais aussi auprès d'autres assurances. Bien évidemment, on vous conseille de bien lire et comparer les différents contrats. Attention toutefois, depuis 2009, souscrire à ce type d'assurance vous empêche d'exiger une caution solidaire.

• Enfin, discutez avec le candidat locataire ! Ce dernier est peut être éligible pour bénéficier de la Garantie Visale qui est proposée gratuitement par Action Logement sous certaines conditions. Pour vous, propriétaires, cette garantie fonctionne de la même manière qu'un garant.

Nous avons déjà parcouru quelques pistes pour se prémunir du risque majeure lorsque vous mettez un bien immobilier en location. Désormais, nous allons voir quelle procédure suivre si êtes dans cette situation problématique :

• Tout d'abord, tentez de discuter avec votre locataire. Peut-être a-t-il eu un coup dur et a besoin de quelques jours supplémentaires pour vous payer ? Votre locataire n'est pas forcément de mauvaise foi, et certains retards peuvent-être compréhensibles. Si vous n'obtenez aucune explication valable, vous pouvez envoyer un courrier d'échéance, puis un courrier de relance, et enfin une mise en demeure.

• Si rien ne se passe, sollicitez le garant (pour lui demander les sommes dûes) / l'assurance loyers impayés / Action logement si votre locataire bénéficie de la Garantie Visale (l'organisme se chargera alors du recouvrement) / et la CAF ou la MSA si votre locataire bénéficie d'une allocation logement (ces derniers lanceront une procédure pour impayé).

• Toujours rien ? Il est temps d'agir en lançant une procédure de résiliation. Votre bail doit contenir ce que l'on appelle une clause résolutoire. Cette clause permet de faire résilier automatiquement le bail en cas de non-paiement du loyers et des charges. Si votre bail ne comporte pas cette clause, alors vous devrez faire réaliser ce que l'on appelle une résiliation judiciaire.

Résiliation par la clause résolutoire :

Vous devrez prendre contact avec un huissier, qui enverra un commandement de payer reprenant la totalité des sommes dues à votre locataire et à sa caution (le locataire pourra contester ces sommes et demander un arrangement amiable). Il dispose de deux mois pour payer. S'il ne le peut pas, il dispose toujours du même délai pour demander des délais de paiement au juge des contentieux de la protection ou une aide financière à un fonds de solidarité pour le logement. A l'issue de ces deux mois, il n'existe que deux issues : soit le locataire a payé et il peut rester dans le logement, soit il n'a pas payé et vous devrez saisir le juge des contentieux de la protection pour qu'il constate que le bail est résilié et qu'il prononce l'expulsion.

Résiliation judiciaire :

Vous devrez faire appel à un huissier pour assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection pour obtenir la résiliation du bail et l'expulsion du locataire. Si la résiliation du bail et l'expulsion sont décidés par le juge, vous devrez de nouveau faire appel à un huissier pour qu'il fasse parvenir à votre locataire un commandement de quitter les lieux (et il aura deux mois pour le faire). Sachez toutefois que le locataire peut demander un délai supplémentaire qui peut être accordé par le juge, allant de 3 mois à 3 ans.

Dernière partie de cet article, nous allons voir comment se déroule l'expulsion de votre locataire, ce que vous devez faire, et les cas de figure différents.

Gardez bien en tête que seul l'huissier est autorisé à procéder à l'expulsion. Si vous tentez de le faire vous-même vous risquez jusqu'à 3 ans de prison et 30 000€ d'amende. L'huissier pourra prévenir ou non votre locataire de sa venue et ne pourra pas intervenir lors de la trêve hivernale. Mais maintenant, quelles sont les possibilités lors de l'intervention de l'huissier ?

• Votre locataire accepte de partir : l'huissier dressera un procès verbal d'expulsion, et votre locataire partira.

• Votre locataire refuse d'ouvrir la porte : l'huissier dressera un procès verbal d'échec de l'expulsion et sollicitera la Préfecture aux fins d'obtenir l'appui de la police ou de la gendarmerie pour recommencer l'expulsion. Sachez que si le Préfet refuse, vous avez droit à une indemnisation. S'il accepte, l'huissier reviendra avec un serrurier, et les forces de l'ordre pour procéder à l'expulsion.

• Votre locataire est absent : les choses devront se dérouler de la même manière que s'il refusait d'ouvrir la porte.

Cet article est maintenant terminé, merci de l'avoir lu ! Comme toujours, nous espérons qu'il vous aura guidé et conseillé dans vos projets.