La location : comment ça fonctionne ?
Investir dans un bien immobilier pour le louer est quelque chose de très courant et de très intéressant pour vous, à condition de bien comprendre comment fonctionne la location ! Aujourd'hui, nous allons parler uniquement de la location de logements à usage d'habitation et du bail d'habitation classique. Nous allons lister et expliquer point par point comment cela fonctionne et à quoi faire attention lorsque vous souhaitez louer un bien immobilier ! Prêt ? Allons-y !
Premier point, et pas des moindres, vous devrez avant toute chose acheter votre bien et investir. L'objectif étant la rentabilité, il vous faudra être prudent et choisir le bon bien, au bon emplacement et avec le bon taux de rentabilité ! Pour cela, faîtes confiance à votre agent immobilier ! On va d'ailleurs vous donner un petit conseil : un bon agent aura estimé un bien destiné à la location en utilisant la méthode d'estimation par la capitalisation. Donc n'hésitez pas à creuser un peu de ce côté auprès de l'agent avec lequel vous êtes en relation pour être sûr de ne pas acheter trop cher !
Second point : vous avez trouvé le bien qui vous convient, au bon prix, et vous êtes devenu propriétaire (félicitations) ! Une question va se poser à vous : dois-je louer nu ou meublé ?
A savoir que plusieurs éléments sont nécessaires dans le cadre d'un logement meublé. En effet, vous devrez garnir le logement de tout ce qui est nécessaire à la vie actuelle (de la vaisselle à la literie en passant par le réfrigérateur,...). De manière générale et pour être clair : la location meublé permet de louer plus cher, mais demande aussi plus de frais (turn-over plus important, remplacement des meubles au cours du temps,...).
La durée du contrat est la principale différence entre la location meublée et la location nue.
En effet, ouvrez grand les yeux et concentrez-vous : nous allons parler fiscalité !
En cas de location nue (et en dessous de 15 000€ par an) : vos revenus locatifs sont soumis à l'impôt sur le revenu et vous devez les déclarer.
Automatiquement, vous êtes soumis au régime micro-foncier, et bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 30% sans pouvoir déduire les travaux et les charges.
Vous pouvez choisir de passer au régime réel, ou vous devrez déclarer votre revenu net foncier (tous les loyers perçus - toutes les charges comme les travaux, assurances,...). Vous n'aurez plus d'abattement forfaitaire de 30%.
En cas de location meublée (où vous gagnez moins de 72 600€ par an par ce biais) : vous êtes considéré comme étant un Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) et recevez des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Vous êtes considéré comme LMNP si les recettes annuelles tirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer sont inférieures à 23 000 € ou si les recettes sont inférieures au montant total des autres revenus d'activité du foyer fiscal.
Vous choisissez le régime micro-BIC : vous devrez déclarer vos recettes et bénéficierez d'un abattement automatique de 50%. Vous ne pourrez pas déduire vos charges.
Vous choisissez le régime de bénéfice réel : Vous déterminez vous-même votre revenu net imposable en déduisant vos frais et charges de vos revenus.
Troisième point : vous devrez déterminer le loyer et les charges. Si vous débutez dans cette activité, nous vous conseillons de vous rapprocher de votre agent immobilier pour bien comprendre vos obligations ! Vous aurez aussi des diagnostics obligatoires à réaliser dont voici la liste :
Diagnostic de performance énergétique (DPE)
Constat de risque d'exposition au plomb (CREP)
Copie de l'état mentionnant la présence ou l'absence d'amiante
État de l'installation intérieure de l'électricité si l'installation a plus de 15 ans
État de l'installation intérieure du gaz si l'installation a plus de 15 ans
État des risques et pollutions (ERP)
Diagnostic Bruit (uniquement si le bien est situé dans une zone dite d'exposition au bruit des aéroports
Quatrième point : le choix du locataire et la rédaction du bail d'habitation. Même si il est possible de réaliser ces étapes seul, il ne faut pas oublier que la mise en location d'un logement comporte des risques et est réglementée par loi. Il est donc primordial d'être correctement accompagné par un professionnel de l'immobilier pour ne pas faire d'erreurs qui pourraient vous coûter cher. Et oui, des baux qui ne sont pas en règle, les agents immobiliers en voient bien plus que ce que vous ne le pensez ! Un bail bien rédigé fixera les obligations des parties et permettra d'entretenir de bonnes relations entre bailleur et preneur.
Cinquième point : les réparations et les travaux. On va faire très simple : les travaux d'entretien et les menues réparations sont à la charge du locataire, et les gros travaux sont à la charge du propriétaire bailleur. Si vous devez faire réaliser des travaux en tant que propriétaire bailleur, gardez bien en tête que :
Vous devez prévenir votre locataire par LRAR ou notification avec remise en main propre. Vous devrez préciser la nature des travaux et la façon dont ils vont être réalisés.
Dédommager le locataire si ces travaux durent plus de 21 jours.
Sixième point : et si il y a un problème ? Là, tout dépendra du problème que vous rencontrez ! A partir de ce moment, il faudra tenter de résoudre la discorde à l'amiable (d'où l'importance de l'accompagnement d'un professionnel de l'immobilier !). Il pourra être obligatoire d'engager une conciliation auprès d'un tiers et, en dernier recours, de saisir un juge.
Septième point : la fin du bail. Concernant la fin du bail, vous pouvez vous référer au tableau du dessus concernant la durée du préavis selon le type de location.
Le locataire vous donne son congé toujours de la même manière (soit par LRAR, soit avec remise en main propre, soit par acte d'huissier), et ce peu importe le type de location.
Le bailleur peut donner congé à son locataire pour plusieurs raisons :
il donne congé pour vendre
il donne congé pour reprise (il souhaite habiter dans le logement)
il donne congé pour motif légitime et sérieux (vous devrez alors prouver que votre locataire ne remplit pas une de ses obligations).
Alors, vous y voyez un peu plus clair ? A vrai dire, nous sommes véritablement restés à la surface du sujet et encore beaucoup de choses sont à aborder pour l'approfondir, mais l'idée est de vous dégrossir les étapes de la location d'habitation pour que vous soyez plus serein de vos démarches. Et comme on dit : Chi va piano, va sano !