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  • Thomas Hamory

Comment les BONS agents estiment vos biens immobiliers ?

Estimer un bien immobilier peut paraître très simple de nos jours. En à peine quelques clics sur certains sites internet, une valeur apparaît comme par magie ! Mais alors pourquoi continuer à faire estimer son bien par un agent immobilier, si c'est si facile ? Aujourd'hui, on revient sur les méthodes qu'utilisent les BONS agents pour estimer vos biens immo. Spoiler : faire quelques clics n'en fait pas partie.

Différentes méthodes existent pour estimer un bien immobilier. Certaines sont plus discutables que d'autres, et en réalité, ces méthodes sont choisies et adaptées en fonction du type de bien pour un résultat optimal et juste. La valeur sera ensuite affinée en fonction de plusieurs critères et paramètres de votre bien, ainsi que du marché actuel local. Sachez enfin que pour chacune des méthodes, il existe des limites que seul un BON agent est en mesure d'apprécier.


Les traditionnelles (ben oui il en faut)

1ère méthode : la comparaison.

C'est la méthode qui a clairement les faveurs des juridictions. C'est simple : votre agent va rechercher des exemples de ventes récentes, sur le même secteur, et pour des biens immobiliers similaires. Eh oui, impossible de comparer un pavillon récent à un corps de ferme ! La méthode consiste donc à récupérer suffisamment d'éléments et constituer un échantillon homogène afin d'établir un prix moyen au m² pour l'appliquer au bien évalué. Elle nécessite donc une parfaite connaissance du marché local.


2nde méthode : la capitalisation.

Nous voilà sur la méthode favorite des investisseurs ! Ici, on va définir la valeur d'un bien en fonction des revenus qu'il va générer réellement ou théoriquement. Tout d'abord, il faut donc déterminer le rendement locatif. Ce sur rendement, il convient d'appliquer une taux de capitalisation (de rendement) espéré, en fonction de plusieurs critères comme notamment la possibilité de relouer facilement ou non en cas de départ. Pour faire simple : on détermine véritablement au bout de combien de temps l'achat du bien sera rentable, donc un véritable risque pour un investisseur. Bien entendu, plus le taux sera fort, plus le risque pris sera grand. En d'autres termes, ça vaut ce que ça rapporte !


3ème méthode : l'indiciaire.

Elle est assez peu utilisée au quotidien. En effet, cette méthode tient compte uniquement du bien et non de son environnement. Elle permet plutôt une première approche et nécessite d'autre méthodes complémentaires. Cette méthode nécessite d'appliquer au prix d'achat un coefficient d'érosion. Les éventuels gros travaux réalisés sur la période subiront la même méthodologie. Toutefois, il n'est pas non plus anormal d'appliquer un coefficient de vétusté pour plus de justesse.


Les modernes (si vous les connaissez je veux vous rencontrer)

4ème méthode : les cash-flows.

C'est une méthode utilisée aussi par les investisseurs, mais qui va plutôt s'appuyer sur une espérance de revenus qui vont permettre un enrichissement futur plus important. On dit donc que la valeur d'un bien est égale à somme actualisée de ses revenus futurs (oula, on a du en perdre quelques uns sur cette phrase). Ne vous faites pas, on va faire simple : ici, il faut de prime abord calculer le revenu net, ce qu'on appelle le cash-flow. On y appliquera un taux de rentabilité fixé en fonction du marché financier, avec majoration pour risque. La valeur finale du bien dépend donc des conditions futures du marché.


5ème : l'hédoniste.

Nous l'avons vu : traditionnellement, la valeur d'un bien est déterminée par comparaison avec des transactions passées. Le problème se pose alors, les caractéristiques des biens ne sont pas toujours les mêmes, et ce même dans un échantillon d'apparence homogène ! L'approche hédoniste consiste alors à étudier les caractéristiques essentielles de différents immeubles et ensuite, à leur donner une valeur. Il convient ensuite d'additionner ces valeurs pour arriver à un prix de marché avec une marge d'erreur réduite. Toutefois, cette méthode ne peut être qu'utilisée avec précaution et nécessite un traitement statistique et une collecte de données conséquente.


Ca en fait déjà pas mal, non ? Et encore, après tout cela, il faudra encore apporter des correctifs comme la vétusté, la dépréciation immédiate ou les plus ou moins-values.


Finalement, l'évaluation d'un bien immobilier n'est pas aussi simple que de donner une surface, une adresse et un type de bien. Cela s'avère bien plus complexe et seul un BON agent sera en mesure d'apprécier pleinement la véritable valeur de votre bien immobilier.

Comme toujours, nous espérons que cet article vous aura plu et nous restons disponibles dans les commentaires pour discuter avec vous ! A mercredi prochain ;)

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